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地产代建开始大洗牌

2025-08-02 23:06:43 小编大中小

　　，从昔日高毛利，旱涝保收到如今微利甚至亏损，从过去高增长普涨到如今降速收缩分化：企业分化，增速分化、费率分化、模式分化、能力分化……2025年将成为代建企业的

　　大就一定强吗？代建三大就是代建三强吗？“拓展王”就是“代建王”吗？低价竞争会是持久战吗？哪些企业会淘汰？谁又能成为黑马？代建未来集中度是下滑还是再上升？

　　过去3年，代建行业（ 2022年到2024年）迎来阶段性“高速发展期”。

　　2025年，不少代建掌舵人预测——代建2025年将进入“低增长”阶段。悲观的看，2025年可能与2024年持平甚至微降。

　　最新克而瑞统计，2025年一季度，代建新增规模TOP20企业新增签约建面同比仅增加6%，较2024年17%的增速显著“失速”。

　　首先，“僧多”加剧竞争。一个肉眼可见的变化是代建企业2021年全行业仅30余家，2023年已超过90家，2024年更是超百家入局，“僧多”的格局让竞争更加白热化，很多代建新人为了生存开始低价拓单，代建费率持续下探，从早期5-6%降至2-3%，部分项目甚至低于2%，部分县域代建项目更是出现0.8%超低报价。

　　其次，“粥少”。最近几年地产下行，房地产土地出让面积持续下降，代建需求总量放缓，比如24年土地新增规划建筑面积增速仅3.0%，远低于此前年均20-30%增速。

　　在代建红海时，一方面人工成本是刚性的，优秀代建企业需要投入更多资源维持服务品质和标准，导致成本较高；但另一方面地产下行期，房价走低，市场信心不足，最终销售去化率下降，销售周期延长成为常态……最终导致代建利润开始持续下探收缩。

　　截止2024年，行业已有超100家选手入局，这其中百强超过80%都已布局代建，但是伴随行业“僧多粥少利润下探”，竞争从蓝海变红海后，企业分化和洗牌也同步开启。

　　全局看，2024年百余选手新增拓展面积表现出“头部降速、中部提速，尾部淘汰”的大分化。

　　显然，腰部企业增速显著，头部选手增长微弱，而类似仁恒一些代建选手也在选择退出。

　　事实上，最新2025年一季度尾部企业承压更为厉害。比如部分2024年一季度新拓维持80万平米的尾部代建企业，2025年一季度均未有新项目入账。

　　规模失速，利润走低，行业洗牌……身在2025年，很多代建人担忧代建行业是否见顶？头部增长失速后是否会继续下降？

　　一方面，眼下房地产市场属于“超跌”，从18.2万亿超跌到9万亿左右，未来止跌回稳，行业修复回归正常后，整个市场会恢复到10~12亿平米常态。

　　另一方面，代建行业渗透率目前还处于中期，2024年代建渗透率修正后为12%左右，而12%对比欧美25%到30%成熟市场的终极渗透率，显然，中国还有至少一倍上升空间。

　　按照代建成熟期估算，未来中国代建将有3亿平米市场（10亿*30%渗透率=3亿平）。

　　其一，投资与开发（代建）分离，其二，渗透率在25%到30%左右，其三，头部“代建三强”稳居行业50%左右市占率，行业集中度较高。

　　以美国为例，前三大代建企业（如Turner Construction、AECOM等）合计占据约40%市场。英国、德国等国的头部代建企业（如Balfour Beatty、Hochtief）通过并购整合，市占率可达30%-50%；日本代建渗透率接近30%，其中代建三强“三井、住友、三菱”三大财团合计占据超50%市场份额。

　　对比之下，中国代建一哥绿城管理市占率连续9年在20%左右，这也必博首页说明，即使头部代建企业，未来市占率还有成长空间！

　　眼下中国代建头部企业或是代建三强整体市占率，两个类别都存在“上升机会”。

　　其一，头部企业的综合优势，产业链优势、专业领先优势会进一步带来市占率提升。

　　其二，城投还会持续拿地（未来大多二三四线城市托底靠城投），中小房企恢复拿地（从眼下20%低占比提升到未来50%左右）

　　其三，很多过度扩张、低价竞争，短期主义的中小代建企业会在未来3、5年陆续淘汰出局。

　　所以，从头部代建企业个体看，按照中国房地产市场10亿平米基数，参照欧美日本30%渗透率，那么未来中国最大代建企业成熟期年度新增面积在9000万平米左右（10亿*30%*30%=9000万平米）。

　　而截至目前，中国当下2024年新增拓展规模最大的绿管才3645万平米，显然未来代建龙头至少还有2倍上升机会。

　　比如眼下代建一哥绿管市占率22%，加上第二名蓝城、再加上金地，整个代建三强在35%左右，大概率会提升到50%。

　　代建企业作为服务业，真正看的是“服务收入、利润”高低，这才是代建企业经营能力高低最直接、最根本的体现。

　　但现实中，“代建营收，代建利润”这些反映代建企业经营能力高低的指标，往往不会对外公开，目前第三方机构排行榜更多只是简单依赖外围数据，比如每年新增拓展面积去展示“规模排行榜”。

　　未来代建行业一定会走向专业化、规范化，这也会带来代建企业经营能力评价体系会逐步清晰化、显性化和普及化。

　　在代建行业，一味追求规模大，尤其一时的新增面积大，合约面积大，并不意味你是代建真正龙头，并不意味着你经得起时间的考验。

　　比如眼下腰部和中小代建企业基于低价竞争策略，看似规模增速惊人，但同时也面临一系列风险考验。

　　比如有的订单的确签订合约了，但这是一个旧改项目，签完就没下文了，后续推动其实根本无法启动。

　　其二、很多协议只是个意向，但却被计算为新增拓展面积。而规范的代建企业往往要求既要签订合约又要收到“首期款”才能确认新增面积。

　　比如有些代建黑马30%新拓展代建项目竟然无法“进场”，整个“签约进场率”只有70%。

　　比如有些合约前期缺乏把关，或是过度承诺，最终后续因为利润不足或是资源不足导致项目提前解约。

　　基于短期生存和做大规模，在僧多粥少的代建行业，腰部代建企业和新入局者往往会不得已降低订单标准和质量，拓展了较多“低价值订单、问题订单甚至亏损订单”，最终也不可避免带来后期大面积违约、解约，或者因为无法达到对赌去化条件，最终导致委托方与代建企业笑脸变黑脸而“双输”。

　　整体看，代建前端的“问题订单，无效规模”，就好比房地产重资产开发错误拿地，最终都变成后期的“鸡肋库存、滞重库存、无效库存”，最终结局也只剩两条路，要么砸在手里，要么壮士断腕，亏得一塌糊涂。

　　一个房地产项目开发大概3年时间，而低价跑量、规模至上、问题订单过多的代建企业，在行业下行和销售受阻后，就很容易爆发一连串经营压力和违约解约，最终导致口碑受损，企业甚至被淘汰出局。

　　眼下，正是腰部代建和新入局者“低价拓单、快速冲规模”的典型时期，这些大量新增代建订单，也势必在未来2、3年遭遇一连串的“经营大考甚至违约解约大考”。

　　Part4代建洗牌后：谁能活下去，活得好？1，剩者为王：洗牌后，代建只剩3类“幸存者”

　　其一，头部综合型选手。未来只有头部企业能活得好，走向全国化，综合化，多业态，多区域发展。比如绿管、金地。

　　其二、细分专业型选手。即专注细分领域。比如医疗，商办、TOD的细分市场龙头。比如华润置地的代建公司“润地管理”则是专注“片区统筹开发运营”模式。

　　代建，本质属于服务业，整个规模只有数百亿蛋糕，并非巨无霸行业，而且代建没有绝对的门槛和技术壁垒，所以代建行业最终很容易形成较高集中度，未来只有头部的代建企业才能活得好，有话语权。

　　对于新进入或腰部企业，快速扩大规模仍是抢占市场空间、提升行业话语权的关键策略；

　　而对已具备品牌和规模优势的头部代建企业，精细运营、全价值链优化更利于利润提升。

　　当下代建行业处于发展中期，但也基本形成代建“三强”引领（绿城管理，润地管理，金地管理）的格局。

　　数据说话，比如从前端新拓展面积市占率看，2024年“代建三强”新签约面积市占率为37.5%，占据份额超过市场三分之一；而以中端代建项目的销售力来看，2024年，代建三强企业的销售规模约占整体销售规模的57.7%，超过半壁江山。

　　在一个超100家代建选手中，仅仅3家头部企业就占比超过三分之一到二分之一业务蛋糕，这也证明代建“三强鼎立”格局已经显现！

　　比如2024年头部TOP3企业集中度同比2023年减少7个百分点。而2025年一季度TOP3新拓面积占比再次降低7个百分点。

　　一方面，眼下头部三强自身规模基数较大，加上代建行业从高速增长期步入中低速增长期后，头部三强新增面积增速面临下行压力；另一方面，腰部和新进入央国企规模基数偏低，他们短期规模至上，低价扩张，更容易实现规模暴增，分流市场份额。

　　在这个逻辑下，未来冲规模的腰部企业或头部央国企新手，可能会凭借资源和身份优势，不排除对未来代建10强甚至代建三强排名产生挑战或“移位”；但另一方面，5年之后的代建三强，又大概率会在如今5到8家代建头部企业里诞生。

　　尽管短期内市占率可能下降，但长期来看，头部企业通过技术赋能（如AI应用）、全周期服务能力、供应链及非住宅代建等差异化优势，仍可能重新巩固和提升市占率。

　　尤其在行业未来深度洗牌出清，尤其很多中小代建企业退出后，头部企业市占率又会重新“站起来”。同时，在下一轮深度洗牌后代建头部市占率比例将会超过现阶段，比如“代建三强”甚至超过50%。

　　一位代建大佬表示：“未来代建市场竞争会更激烈，但也会更公开透明。全国化布局的头部企业，到底谁做得更好，谁专业性更强、谁能带来真正价值，谁的服务更好，未来都会非常清楚。尤其未来中小民企逐步恢复拿地后，比如提升到50%占比后，他们寻找代建核心逻辑就是为了赚钱和盈利。基于这个诉求，他们就会寻找头部代建企业，一则适合长期战略合作，二则头部企业品牌靠谱，专业靠谱，而且过往业绩也验证过了。”

　　在未来3到5年的深度洗牌和超级分化中，谁能持续为委托方创造增值价值，拥有领先产品力，卓越经营力和高兑现的服务力，谁就能获得“更可观、更稳定、更持久”的增长！